Cap Rate

不動産価値のカギを握るCap Rateについての考察。
先日、東京で開催された不動産鑑定士さんのセミナーより。
今まで猫も杓子も4～6%という数字を使ってきたが、果たして妥当であろうか？というのがのテーマ。
リスクは、住宅＜Office＜物販＜飲食　といったところらしい。（それぞれ5%、7%、8%、10%がbenchmark）

通常　取得利回り＋売買損益＝最終利回り　という足し算の発想でcap rateを算出していたが、それに対して、大抵の物件が最終的に落ち着くところである上記を基準とし、それにリスクを差し引きして割り算するというのが経験則に基づく講師の説
例　築15年以上で老朽化のファミリー・マンション　5%÷（1-20%）=6.25%
ちなみにファミリーマンションは家賃×12ヵ月をCap Rate 5%で割ると（もちろんそこからリスクを割増になるが）価格が出るらしい。私の住んでる築20年、駅から12分のマンションは
　10万円×12ヶ月÷（5%÷（1-40%））=1440万円　くらいか　※30%の要因は築年数と駅からの距離
もっとも7、15、20年目にcap rateがそれぞれ6, 8, 10%とも言われているので実際は1200万円くらいかも…


その他　　
・不動産の価格の種類として、①地価公示　②相続路線価　③固定資産税価格　④時価　と４種類あるがそれぞれ指数化すると　①100　②80　③70　④110。ちなみに不動産屋がわれわれに吹っかけてくるのは120～130だとか。
・１棟貸しリスク：使い勝手が悪いうえ（区分所有しにくい）に、倒産リスクも加味しないといけない。（通常物件よりcap rate 2割増：1-20%）
・借地権リスク：cap rate 3割増
・家賃の決め方：修繕費（年間賃料×5%）、管理費（同3%）、その他公租公課、保険等必要費用は賃料収入の40%、6割が（土地・建物から生み出される）純収益という計算（DCF法なので減価償却費は費用に含めない）

　大阪の新興の雄、レイコフが民事再生法の適用申請（4/21）、パシフィックマネジメントなど大手も縮小均衡に走る厳しい状況が続く不動産業界、税率up、所得の頭打ちと一般庶民の財布の紐が固くなるうえ、開発及び融資規制は進む一方（国の政策にこそ問題アリ）と、悪環境下ではあるが、優良物件を発見・開発するためには適正なcap rateの把握は必須。

おまけ（こぼれ話）
・日本のシティホテルの収益構造：80%が宴会・披露宴の水モノ、残りが宿泊。米国とは全く逆の構造。
・ラブホテルの回転率の見極め方：水道使用量（風呂に何回入ったか）
・坪当たり賃料　ファミリーマンション1とすればワンルームマンションは1.7、回転率も高く広告費、並びに建設コスト・設備維持費がかかるため
・不動産のリスクは住宅＜オフィス＜商業＜雑居ビルの類。新宿歌舞伎町で5年継続できるのは神業だとか（内装及び従業員給料が結果的に高く賃料負担が大となる）
・CVSの賃料=日販売上、日販35万が撤退ライン